您现在的位置： 首页 > 专业委员会

　　本案的审理涉及对两个问题的判断，一是业主委员会的权源及性质，二是业主委员会备案的性质及对业主委员会诉讼主体资格的影响★★◆★★。

　　二■■■■★、合同签订当日，某业主委员会书面通知某物业公司于2018年4月23日前做好与福建海纳物业管理服务公司的物业有关交接工作。

　　现行法律法规及司法解释对于业主委员会备案登记的性质以及任期届满后业主委员会是否具有诉讼主体资格，均无明确规定。本文拟通过福建省高院一则典型案例，对业主委员会不能成为被告或原告这一问题进行研讨。

　　六、福建省高级人民法院2022年9月26日作出（2022）闽民再304号再审裁定，撤销一二审裁定，指令审理◆◆■★。

　　五、原审法院以福州市台江区住房保障和房产管理局出具的《业主委员会备案证明》载明的某业主委员会的任期于2018年1月25日已届满★◆■★★◆，被告主体不适格为由驳回某物业公司的起诉。

　　福建省某物业管理有限公司诉福州市台江区某业主委员会物业服务合同纠纷案[福建省高级人民法院(2022)闽民再304号]

　　一◆■◆■◆、2018年1月24日◆★■◆，某业主委员会为甲方与某物业公司为乙方签订《福州市物业服务合同》◆◆，由某物业公司提供物业服务◆★★★■★，合同约定:2018年1月24日起至2018年4月23日为交接期，合同为期叁年★■，从2018年4月24日起至2021年4月23日止。

　　第二，关于备案的性质问题。《物业管理条例》第十六条规定“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区★■、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案■★★★■◆”■★◆★■◆，根据本案原二审查明的事实，某业主委员会任期至2018年1月25日届满。但是，从《物业管理条例》条文体系看■■，首先★◆◆，该条例第六章“法律责任”部分并未对未备案的情形予以规制，按通常理解★★，应当将《物业管理条例》第十六条中的备案理解为程序性要求■★◆■■★，是业主委员会成立后便于行政机关监督管理的一项措施，对业主委员会的合法性或成立不应直接产生法律后果★■◆◆★■；从另一个角度看◆◆■■★◆，行政权通常具有主动性■◆◆★■■，而在《物业管理条例》未规定不备案不利法律后果的情形下，应当将行政主管部门单纯接受备案的行为，理解为是行政主管部门履行职责的行为★◆◆■■★，不是行使权力的行为。由上逻辑，可以得出即使《业主委员会备案证明》载明业主委员会任期已届满◆★■，并不能当然认为业主委员会不具有诉讼主体资格的结论。其次■★◆■，从产权视角看，商品房销售、交付后，专属部分商品房及项下分割的土地使用权归建筑物区分所有权人所有，共用设施及设备部分分割的土地使用权归全体业主所有。因所有权核心权能是基于真实意思表示的处分权，除非法律★■■、行政法规有强制性规定，否则应尊重所有权人基于整体利益而为的团体意思表示，从这个角度论，在现行法律、行政法规未就备案进行强制性规定的情形下，备案也不应对业主委员会的成立及合法性产生影响。

　　四■◆◆◆★、某物业公司诉称★★★■：1.确认《福州市物业服务合同》成立并生效◆◆★；2.判令履行《福州市物业服务合同》，依法与某物业公司办理圣某沙花园物业移交手续。

　　二◆★、《物业管理条例》第十六条规定了业主委员会应当自选举产生之日起30日内◆★◆◆，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，该条中的备案为程序性要求，属行政主管部门单纯接受备案的行为，未备案对于业主委员会的诉讼主体资格并不产生影响。

　　第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金■■；（六）改建★◆★◆◆、重建建筑物及其附属设施■★◆；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项■★◆★■★。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项◆★★，履行下列职责■■★■◆★：（一）召集业主大会会议■★◆，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主■■、物业使用人的意见和建议★◆★■◆，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施◆★■■◆◆；（五）业主大会赋予的其他职责。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区◆★◆◆、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业◆★■◆■、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任◆■■■◆、副主任在业主委员会成员中推选产生。第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式★◆★◆、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

　　三、交接当天，因原物业服务企业不愿退出导致无法正常移交，导致合同无法正常履行的障碍是由于原物业服务企业不愿退出该物业管理区域。

　　据此论述，一、二审法院裁定驳回某业主委员会的起诉，认定事实及适用法律均有误★■■。需要指出的是，某物业公司一审诉讼请求是确认某物业公司与某业主委员会于2018年1月24日签订的《福州市物业服务合同》成立并生效★■■★，但从原一、二审查明的事实看，本案物业服务合同纠纷存在事实上不能履行的情形◆★■◆◆，且本案先后经历四次审理，从双方纠纷实质化解、集约使用司法资源角度看，单纯确认合同效力并不具有实质性意义★■■，故福建省福州市台江区人民法院在审理本案时应进一步查明新的业委会成员是否已选出◆★◆，合同能否履行★◆◆■，在具备履行条件的情况下应引导当事人进一步明确诉讼请求；在履行不能的情况下■◆★◆★，因合同之存在对于双方并无实质意义，故应向当事人释明是否变更诉讼请求◆★■■，如果当事人主张解除合同，则对于解除之后果应一并解决。

　　第二百七十八条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人■◆★■；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金★★■；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决★★◆。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意★◆★★■■。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意■■■。

　　第一，从业主委员会的权源及性质看，首先★◆★■，根据原《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条■★◆★■■、第十五条、第十八条的规定■★◆，业主委员会成员选任◆■◆■★★、更换、任期及选聘物业服务企业，均由业主以业主大会的形式共同决定■★◆■。据此而言■◆，业主委员会成立及成员的选任体现的是全体业主的整体意志，是业主自治权行使的结果，也是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的载体、手段、形式，故业主委员会应当属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的可以作为民事诉讼当事人的“其他组织”范畴◆◆■★■，具有诉讼主体资格◆◆■◆★，包括作为原告起诉及作为被告应诉。其次◆★，在全体业主未经法定程序更换业主委员会成员的情况下，即使业主委员会成员任期届满，但业主委员会这一载体◆◆■◆■◆、手段、形式仍然存在◆★◆，且从全体业主共同利益维护、物业管理区域内权利义务纠纷解决这一目的看■◆◆，业主委员会及成员的存续之法律效力仍应当予以认可，否则■◆◆★◆■，不利于全体业主整体利益之维护■◆■★◆◆，也不利于物业管理秩序稳定，势必违背全体业主的根本利益。据此★■，不能仅以业主委员会任期届满为由★■■，否定其诉讼主体资格★◆■。

　　业委会任期届满后是否具有诉讼主体资格，应从两个角度进行分析◆★★，一是业委会的权源及性质，二是业委会备案的性质及对业委会主体资格的影响。《物业管理条例》第十六条规定了业主委员会应当自选举产生之日起30日内■◆★◆◆，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处■■★◆★★、乡镇人民政府备案，但其第六章“法律责任”部分并未对未备案的情形予以规制，故应当将第十六条中的备案理解为程序性要求，属行政主管部门单纯接受备案的行为★◆★，未备案对于业委会的诉讼主体资格并不产生影响。

　　一■★◆★◆■、业主委员会成立及成员的选任是业主自治权行使的结果★■，是对外代表全体业主■■、维护全体业主整体利益的手段、形式、载体。因所有权核心权能是基于真实意思表示的处分权★■★★■◆，除非法律◆■◆、行政法规有强制性规定，否则应尊重所有权人基于整体利益而为的团体意思表示，即业主委员会不因任期届满而丧失诉讼主体资格。

来源：网络

关键词： 业委会选举流程